文旅項目拿地環(huán)節(jié)的3個坑及投資失敗的6大原因

日期：2019.01.08瀏覽次數(shù)：

　　“投資是否賺錢，70%靠拿地，首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用?！?/span>

　　“旅游投資的拿地環(huán)節(jié)要避免踩到三個坑：‘地坑’、‘人坑’、‘錢坑’。”

　　文旅策劃，投資是否賺錢 70%靠拿地

　　旅游投資界有一句很經(jīng)典的話，叫“投資是否賺錢，70%靠拿地”。首先要明確什么土地能夠用，什么土地不能夠用。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地分為宅基地、經(jīng)營性建設(shè)用地、公共設(shè)施和公益性建設(shè)用地三類。

　　宅基地的使用對于旅游開發(fā)來說是最具有商業(yè)價值的。目前它有兩種使用方式，第一種是宅基地“三權(quán)分置”，“三權(quán)分置”的政策從承包地應(yīng)用到宅基地上了，宅基地既保留了原來的體制，又可以盤活用足城市資本，也可以進行經(jīng)營，可以直接進行特色小鎮(zhèn)、民宿等旅游開發(fā)利用。例如浙江桐廬，就是首先把宅基地確權(quán)，農(nóng)民把宅基地賣給村集體，村集體和城市資本合作共同開發(fā)民宿。第二種方式就是國務(wù)院一號文件所提出的“允許利用宅基地建設(shè)生產(chǎn)用房“，將零散的宅基地集中起來之后，做田園綜合體或者特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)用地。

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　　另一個值得關(guān)注的是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是指在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)、同價。入市需符合以下條件：一是必須是在33個土地改革試點縣市才能允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市;二是擬入市用地必須是建設(shè)用地，農(nóng)田等其他非建設(shè)用地是不能入市的;三是擬入市用地必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃;四是擬入市用地出讓用途有限制，正常是只能作為工作、商業(yè)、倉儲等經(jīng)營性用地，不得用地房地產(chǎn)開發(fā)。

　　當(dāng)前來說比較成功的幾個案例，都是在宅基地和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地這兩塊來做的突破。這兩塊地的改造，基本上都是圍繞著一線二線城市或者核心城市，三線強城市的一些中心城市周邊。

　　農(nóng)林用地主要包括國家林權(quán)用地和村集體林權(quán)用地。無論哪種用地，都要明確一個很重要的問題，那就是林業(yè)設(shè)施用地不超過10畝。這是一個巨大的坑，例如，有1萬畝的森林，那么3%的林業(yè)用地換算下來是多少?很多人理解是300畝建設(shè)用地，其實是不是這樣的，它有一個上限。

　　除了以上幾種地外，在整個旅游開發(fā)中最好用的地是什么?四荒地。具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地。國家基本上圍繞著一個政策：誰治理誰使用誰保護誰受益，允許“四荒”使用權(quán)一定50年或更長的時間不變。

　　另外，一定要注意生態(tài)保護紅線和土地使用年限的問題。

　　生態(tài)保護紅線指在生態(tài)空間范圍內(nèi)具有特殊重要生態(tài)功能、必須強制性嚴格保護的區(qū)域,是保障和維護國家生態(tài)安全的底線和生命線，通常包括重點生態(tài)功能區(qū)域以及生態(tài)環(huán)境敏感脆弱區(qū)。納入生態(tài)保護紅線的區(qū)域，禁止進行工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開發(fā)，從而有效保護我國珍稀、瀕危并具代表性的動植物物種及生態(tài)系統(tǒng)，維護我國重要生態(tài)系統(tǒng)的主導(dǎo)功能。紅線一定不要碰。

　　耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，經(jīng)國家同意可以延長。

　　有一招可以解決“土地坑”，那就是做所有的文旅項目投資，去看它的土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護圖。

　　村支兩委是解決矛盾的關(guān)鍵

　　第二個比較大的坑就是“人坑”。項目在整個操作過程中經(jīng)常會有很多矛盾，也許是與村民的矛盾，也許是與村支部、村委會(以下簡稱“村支兩委”)的矛盾。解決這些矛盾最好的辦法就是與村支兩委搞好關(guān)系。

　　村支兩委在項目開發(fā)中發(fā)揮著十分重要的作用。在項目開發(fā)中，會出現(xiàn)很多問題，例如，村民對補償費用不滿意、村民要參與項目施工、材料供應(yīng)、村民要參與管理任職、村民要強制承包經(jīng)營等，解決問題的最好辦法就是將村支兩委作為唯一的對接輸入口、輸出口。

　　可以與村支兩委簽署協(xié)議，將一些對村民的約束條款寫進協(xié)議，例如，一不準(zhǔn)對前期的補償有異議、二不準(zhǔn)參與施工和材料的供應(yīng)、三不準(zhǔn)參與項目的非合理化的任職要求、四不準(zhǔn)強制經(jīng)營。同時，也要將村民的權(quán)益也進去，保障村民的權(quán)益。

　　另外，要明確政府的責(zé)權(quán)，主要包括規(guī)劃審批、立項、土地指標(biāo)的調(diào)配等。

　　項目開發(fā) 測算先行

　　在整個旅游開發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中非常重要的一件事情，就是投資成本的測算和投資盈利模式測算。

　　很多投資商在進行成本測算時，只測算了建設(shè)成本，其實在整個旅游投資中，建設(shè)成本只是七大成本之一。另外六大成本分別為：資金成本、稅費成本、招商成本、人員成本、辦公成本、營銷成本。

　　在進行測算時，首先要去做總投資測，然后，要把項目分成幾個小項目，進行單個小項目測算。只有這樣才會知道每個小項目要花多少錢、要怎么掙錢、哪些項目會盈利哪些項目會虧損。另外，要測算出項目運營一年的成本是多少，只有把成本測算出來你才能夠知道一年來多少游客才能達到營收平衡。

　　我們曾為四川某個山水景區(qū)做過一個市場調(diào)研報告，將大的項目分為了七類小的旅游業(yè)態(tài)，然后與川渝兩地的七類旅游業(yè)態(tài)的實際經(jīng)營數(shù)據(jù)做對比。在這個過程中，會涉及到數(shù)據(jù)來源問題，我們一般會要求拿到景區(qū)的門禁數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)是最真實的，并且是人數(shù)而不是人次。除此之外，還要考慮淡旺季?？傊雎糜瓮顿Y要拿到一線的真實數(shù)據(jù)。

　　我最后總結(jié)一下文旅項目投資開發(fā)失敗的六個原因：

　　1. 跨界投資。目前，很多業(yè)外資本進入文旅產(chǎn)業(yè)，特別是在特色小鎮(zhèn)和田園綜合體項目上。這些業(yè)外資本因為不了解文旅行業(yè)的政策底線、土地限制和開發(fā)壁壘，造成了大量的戰(zhàn)略誤判。

　　2. 迷信政府口頭承諾，草率拿地，導(dǎo)致某些指標(biāo)或土地性質(zhì)調(diào)整無法落地的情況。

　　3. 盲目自信，拍腦袋決策，跟著感覺走。業(yè)外資本的大佬在各行各業(yè)都取得過成功，他們來到旅游行業(yè)，看到中國旅游界的當(dāng)前項目情況，覺得這些項目太差，就拍腦袋決策跟著感覺走，其實只要一開工就能發(fā)現(xiàn)問題。

　　4. 錯誤估算投資成本，以為花點小錢就能成功，錯誤地預(yù)估投資成本和投資利潤或者存在盲目的自信。

　　5. 缺少盈式，前期投入無法平衡。很多旅游投資偏重空間規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃，忽略了項目的盈利模式，或者是賭政府給的平衡用地。

　　6. 重建設(shè)、輕運營，認為項目建好就能招到商，就會有游客來消費、來買單，其實這是一個非常大的一個誤區(qū)。

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